LIPUTANMALANG – Peningkatan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) seringkali menimbulkan kekhawatiran masyarakat. Pasalnya, setiap awal tahun, kedatangan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB-P2 seolah menjadi ritual wajib yang mengingatkan warga bahwa kepemilikan aset selalu diiringi konsekuensi fiskal. Namun, ada fenomena anomali yang belakangan semakin mengemuka: lembar tagihan ini tak lagi sekadar rutinitas administratif, melainkan menjelma menjadi kejutan finansial.
Masyarakat kerap terperanjat oleh lonjakan tarif yang melesat puluhan persen bahkan berlipat ganda, tanpa dibarengi narasi rasionalisasi yang transparan dari pemangku kebijakan. Ketika sebuah kewajiban yang seharusnya dapat diprediksi berubah menjadi beban dadakan, yang dipertaruhkan sesungguhnya bukan lagi sekadar deretan angka tagihan, melainkan fondasi kepercayaan publik terhadap pengelola pajak itu sendiri.
Sebaliknya, jika lensa dibalik ke arah pemerintah daerah, sangat rasional jika PBB-P2 diperlakukan bak urat nadi yang sangat strategis. Dalam struktur APBD nasional, pajak daerah adalah tulang punggung sejati kemandirian fiskal; terbukti dari Portal Data SIKD DJPK (per 3 Maret 2026) yang mencatat bahwa dari total target PAD nasional sebesar Rp427,3 triliun, porsi dominan senilai Rp305,4 triliun bertumpu pada pajak daerah.
Signifikansi ini semakin nyata di episentrum ekonomi seperti DKI Jakarta, di mana penerimaan PBB-P2 pada 2023 meraup Rp9,04 triliun, menyumbang hampir seperlima dari total pajak daerahnya (Rp43,52 triliun). Realitas empiris ini menegaskan sebuah dilema, setiap kali pemerintah daerah terdesak untuk memperlebar ruang fiskal demi membiayai layanan publik, menaikkan PBB-P2 hampir selalu menjadi jalan strategis yang paling rasional untuk dieksekusi.
Masalahnya, “strategis” tidak otomatis “adil”. PBB-P2 adalah pajak berbasis nilai aset. Nilai tanah dan bangunan bisa naik karena infrastruktur atau dinamika pasar, tetapi kemampuan bayar pemilik rumah tidak selalu ikut naik. Pensiunan yang tinggal di rumah lama di kawasan yang gentrifikasi bisa menghadapi tagihan meningkat, meski penghasilannya tetap. Di titik ini, PBB-P2 berpotensi terasa seperti “denda tinggal di tempat yang sama”, bukan kontribusi yang proporsional.
Agar adil, publik perlu paham sumber “lonjakan”. Secara sederhana, PBB-P2= tarif × (persentase dasar pengenaan × (NJOP − NJOPTKP))
Kenaikan bisa datang dari pembaruan NJOP, naiknya persentase dasar pengenaan, perubahan tarif dalam Perda, atau pemutakhiran data (luas bangunan/fungsi/kelas) yang sebelumnya tidak akurat. Lonjakan besar sering terjadi ketika beberapa komponen berubah sekaligus.
Secara hukum, ruang gerak pemda sudah diberi koridor. Konstitusi menegaskan pajak bersifat memaksa tetapi harus diatur dengan undang-undang. UU No. 1/2022 tentang HKPD mengatur parameter PBB-P2: tarif ditetapkan dengan Perda dan paling tinggi 0,5%; NJOPTKP paling sedikit Rp10.000.000 untuk setiap wajib pajak; besaran NJOP yang dipakai menghitung pajak dapat ditetapkan minimal 20% hingga maksimal 100% (setelah dikurangi NJOPTKP); serta NJOP umumnya ditetapkan tiap 3 tahun (dengan pengecualian objek tertentu dapat tiap tahun).
Sebelumnya, UU No. 28/2009 membatasi tarif maksimum PBB-P2 pada 0,3%. Perubahan koridor inilah yang membuat kenaikan tajam “mungkin” terjadi meski tetap legal. Di ranah teknis, PMK No. 85/2024 memberi pedoman penilaian PBB-P2 dan mendorong kepala daerah menetapkan aturan teknis penilaian (misalnya klasifikasi dan besaran NJOP/DBKB serta persentase dasar pengenaan).
Pada sisi administrasi, PP No. 35/2023 mengatur penetapan PBB-P2 terutang berdasarkan SPOP menggunakan SPPT, serta memungkinkan diterbitkannya SKPD dalam kondisi tertentu. (UU HKPD juga memuat mekanisme evaluasi rancangan Perda/Perda pajak dan retribusi oleh pemerintah pusat, dan PP No. 35/2023 menegaskan adanya pengaturan evaluasi atas rancangan Perda maupun Perda. Artinya, kenaikan idealnya tidak gelap: harus punya dasar Perda dan ruang pengawasan.
Karena itu, debat publik seharusnya bergeser dari “boleh atau tidak boleh naik” menjadi “naiknya seperti apa agar tetap legitimate”. Lonjakan tanpa transisi menciptakan risiko sosial (kepatuhan turun, sengketa naik) dan risiko kebijakan (penerimaan jadi tidak stabil karena resistensi warga). Di balik angka-angka itu ada dilema kebijakan yang nyata. Bila NJOP dibiarkan jauh di bawah harga pasar, beban pajak menjadi “tidak merata”.
Pemilik aset mahal membayar relatif kecil, sementara pemda kekurangan dana untuk layanan dasar. Pembaruan NJOP justru diperlukan agar pajak lebih mencerminkan nilai ekonomi dan mencegah praktik under-valuation. Tetapi pembaruan yang baik harus bertahap dan dapat diuji, karena pajak properti bersentuhan langsung dengan rasa aman warga atas tempat tinggalnya.
Di sini prinsip keadilan pajak penting disebutkan dengan bahasa sederhana. Keadilan horizontal berarti objek yang nilainya setara dipajaki setara; keadilan vertikal berarti yang lebih mampu menanggung beban lebih besar. Lonjakan PBB-P2 biasanya memukul keadilan vertikal karena pajak naik akibat valuasi aset, bukan karena pendapatan naik. Maka desain tarif progresif dan perlindungan rumah tinggal (misalnya rumah pertama) dapat menjadi penyeimbang: spekulan dan pemilik aset banyak menanggung porsi lebih besar, sementara rumah tangga rentan tidak terdorong menjual rumah hanya demi membayar pajak.
Kualitas data juga kunci. Banyak kasus lonjakan terjadi karena data lama tidak pernah diperbarui, lalu dibetulkan sekaligus. Jika pemda membangun pemutakhiran rutin (pendataan objek, pemetaan zona nilai, dan rekonsiliasi data bangunan), perubahan tahunan akan lebih kecil dan dapat diprediksi. Secara psikologis, pajak yang naik 5–10% per tahun biasanya lebih mudah diterima dibanding lonjakan 40% dalam satu tahun, meski hasil akhirnya sama dalam beberapa tahun.
Ada beberapa prinsip yang bisa membuat penyesuaian PBB-P2 lebih masuk akal. Pertama, transparansi penilaian: pemda perlu menjelaskan komponen mana yang berubah (NJOP, persentase dasar pengenaan, klasifikasi, atau tarif), idealnya lewat “lembar penjelasan perubahan” yang menyertai SPPT dan simulasi sederhana untuk verifikasi.
Kedua, transisi yang wajar melalui pembatasan kenaikan tahunan (capping) dan skema keringanan. DKI Jakarta, misalnya, memiliki skema tertentu untuk objek yang kenaikannya lebih dari 25% dibanding tahun sebelumnya. Praktik ini menunjukkan lonjakan bisa diredam tanpa mematikan penerimaan.
Ketiga, menguatkan unsur ability to pay lewat kebijakan afirmatif, menaikkan NJOPTKP bagi rumah pertama/rumah tinggal, tarif lebih rendah untuk lapisan NJOP tertentu, dan keringanan berbasis data sosial (misalnya lansia/kelompok rentan). UU HKPD sendiri membuka ruang diferensiasi, termasuk mandat agar tarif lahan produksi pangan/peternakan lebih rendah daripada lahan peruntukan lain.
Keempat, memperbaiki kanal keberatan dan pembetulan data objek pajak. Jika luas, fungsi, kelas, atau kepemilikan salah, warga harus bisa koreksi secara cepat, idealnya digital dan dengan standar waktu layanan yang jelas. Semakin mudah koreksi, semakin kecil prasangka “pemda menaikkan pajak semaunya”.
Kelima, komunikasikan manfaatnya secara terukur. Jika PBB-P2 naik karena pembenahan nilai, pemda perlu menunjukkan rencana belanja yang relevan di lingkungan warga, misalnya perbaikan jalan, drainase, atau ruang publik. Laporan realisasi dan peta proyek sederhana akan membuat pajak terasa sebagai investasi bersama, bukan sekadar beban.
Pada akhirnya, PBB-P2 adalah kontrak sosial. Pemda butuh PAD untuk jalan, drainase, sekolah, puskesmas, dan layanan harian lain. Tetapi warga juga berhak atas pajak yang dihitung transparan, bertahap, dan mempertimbangkan kondisi sosial-ekonomi. Lonjakan PBB-P2 mungkin sah secara hukum, tetapi legitimasi publiknya hanya lahir jika kenaikan itu bisa dijelaskan dan dirasakan adil. Tanpa itu, PBB-P2 justru berisiko menggerus kepatuhan dan merusak kepercayaan, dua hal yang paling mahal dalam kebijakan pajak. (**).
PENULIS: Muhammad N. Ilyas
JURUSAN: Akuntansi Sektor Publik PKN STAN
